Tanah-tanah Hak Barat
- 12 December 2021
a. Hak Eigendom (HE)
Pasal 570 KUHPerdata (BW) menyatakan: “Hak eigendom adalah hak untuk dengan leluasa menikmati kegunaan sesuatu benda, dan untuk berbuat bebas terhadap benda yang bersangkutan dengan kekuasaan yang sepenuhnya, asal tidak bertentangan dengan undang-undang dan peraturan perundang-undangan lainnya yang ditetapkan oleh Penguasa yang berwenang dan tidak mengganggu hak-hak pihak lain; semuanya itu terkecuali pencabutan hak untuk kepentingan umum, dengan pemberian ganti kerugian yang layak menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.”
Berdasarkan rumusan tersebut dapat diketahui hal-hal sebagai berikut:
- HE merupakan hak kebendaan36 atas tanah yang tertinggi dalam Hukum Barat (KUHPerdata) yang pemegangnya dapat berbuat sekehendaknya terhadap bendanya;
- Meskipun HE dapat dikatakan bersifat absolut, namun kebebasan untuk bertindak terhadap benda/tanahnya tetap dibatasi, yakni:
- Tidak boleh bertentangan dengan undang-undang;
- Tidak boleh mengganggu orang lain; dan kecuali itu juga
- Dapat dicabut untuk kepentingan umum, tentunya dengan ganti kerugian.
Perlu kiranya diketahui bahwa HE dapat dibagi atas 2 (dua) jenis: (a) HE yang menurut BW tanpa hak-hak penguasa (luasnya tidak boleh lebih dari 10 bau), dan (b) HE dengan hak-hak penguasa (luasnya lebih dari 10 bau). Isi dan sifat kewenangan HE yang tanpa hak-hak penguasa adalah HE sebagaimana dimaksud Pasal 570 BW; sedangkan HE dengan hak-hak penguasa adalah HE yang kewenangannya selain kewenangan sebagaimana eigendom juga meliputi hak-hak pertuanan. Tanah-tanah HE dengan hak penguasa inilah yang disebut sebagai tanah partikelir (particuliere landerijn).
Hak-hak penguasa dari para tuan tanah partikelir ini meliputi:
- Hak dan kewajiban untuk mengangkat kepala desa;
- Hak untuk mempekerjakan penduduk laki-laki (rodi) untuk sehari dalam satu minggu dengan hanya memberi makan saja;
- Hak untuk memungut cukai (yaitu sebagian dari hasil panen), contingent, sering juga disebut taksir (ini dipungut sebagai ganti cukai) atau pajak yaitu gantinya cukai dan contingent untuk jangka waktu 5 sampai 10 tahun yang besarnya ditetapkan atas perundingan dengan petani di hadapan kepala desa, sehingga tidak tergantung dari besarnya panen;
- Hak atas sewa kebun, sewa tanah dan pajak atas pemeliharaan ikan.
b. Hak Erfpacht (HErf)
Pasal 720 KUHPerdata (BW) menyatakan bahwa Herf adalah hak kebendaan (zakelijk recht) untuk mendapatkan kenikmatan sepenuhnya (volle genot hebben) dari benda tetap orang lain dengan syarat membayar pacht - sejumlah uang atau hasil bumi- setiap tahun (jaarlijkse pacht) sebagai pengakuan terhadap milik (eigendom) orang lain itu, baik dalam bentuk uang maupun hasil bumi.
- Hak Opstal (HO)
Pasal 711 KUHPerdata (BW) menyatakan bahwa HO adalah hak kebendaan (zakelijk recht) untuk mempunyai gedung-gedung, usaha atau tanaman di atas tanah orang lain. Jadi tanahnya adalah tanah orang lain, sedangkan HO itu hanya untuk mempunyai gedung usaha atau tanaman di atas tanah orang lain tersebut.
Tidak disebutkan adanya pemakaian atas tanah selain dari yang digunakan untuk bangunan dan tanaman, tetapi ini tidak berarti bahwa pemegang HO itu sama sekali tidak boleh menginjak atau mendiami tanah opstal itu. Mr. Suyling sebagaimana dikutip Eddy Ruchiyat menegaskan bahwa sebetulnya HO sama dengan Herf, hanya dengan perbedaan mengenai hak atas bangunan dan tanaman pada waktu terhentinya hak-hak itu, yaitu bahwa kalau pada saat berakhirnya hak-hak itu ditinggalkan bangunan dan tanaman yang diadakan oleh opstaller atau erfpachter, maka seorang opstaller mendapat penggantian dari nilai harga barang-barang itu, sedang erfpachter tidak.
Sitorus Oloan & Puri H. Widhiana. Hukum Tanah. STPN 2014
